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调控楼市当前有三大认识误区-【资讯】

发布时间:2021-07-15 16:10:50 阅读: 来源:装载机配件厂家

面对着全国范围再度掀起了狂飙脚步的房屋价格,社会各方质疑、声讨之声不断,各类建议和设想林林总总。关于购买二套房的信贷政策近日出台,引发了市场的观望,说明控制房价在信贷政策上是可行的。然而,回看多次调控和预期调控后,房价仅仅短暂停滞或者略有下降,然后会加力再上一个台阶。2007年出台的二套房政策,曾带来楼市的短暂调整,便是一例。笔者以为,我们对房价的认识,恐怕还有不少误区。想要让房地产市场长期平稳运行,让老百姓都能买得起各得其所的住房,我们先得从认识上走出这些误区,然后才谈得上开辟市场环境和政策的新境界。

能把希望寄托在加税上吗?

现在调控房地产市场的主流舆论,几乎都把希望寄托在加税上。其理由是加税增加了买房者的负担,会导致需求下降,从而会导致房屋价格下降。这个思维有三个错误:以为税负是可以无限制的,认定需求是简单易控的,忘了税负是可以转嫁的。

其实,中国的房地产市场目前的税负很重。据资料显示,光是房地产开发商就需要缴纳50余项费用,总体费用占到开发成本的15%-20%。据有人测算房地产业的税负达到销售收入的16.5%至17%。这些税费,最终都成了房价的一部分。这还没有考虑土地出让金,土地出让金是老百姓交给政府的,实质就是税收。因此,加上土地出让金以后,中国房价中税收所占的比例是非常高的。

如此高的税收,还没能起到抑制房价的作用,说明房价暴涨的原因,原本就不是税低了,反而是税太重了。如果再出台新税,根本就是“扬汤止沸”。

房地产需求,主要包括居住性需求、改善性需求和保值性需求、投机性需求。居住性需求就是刚需,即使税与价再高,也是压缩不了的。而改善性需求,一般是有钱人为了生活的品质,只要价税上涨不超过承受能力,仍然是会买的。而如果物价处于上涨或者有上涨预期,保值性需求,往往也不是税收手段能够抑制的。而那些投机性的需求,在税负可以转嫁时,会继续炒房。而房地产市场的税负是很容易转嫁的。

流转环节的税收,在需求旺盛的情况下,可以完全转嫁给买家。而持有环节的税收,也可以通过将房屋提价的手段,将持有期间的税负转嫁给买家。即使不转嫁,只要预期未来的房价上涨幅度超过纳税比例,就不怕这种税负。因此,再试图对中国房地产市场加税,只会使得房价更高,问题更难解决。

征物业税,还是炒房税?

现在热议的降低房价的主要手段是物业税,但是对物业税的本质和作用的认识,却还很模糊。

物业税的本质是财产税,也是一种地方税,开征该税是为了增加财政收入,调控房地产和降低房价,并非其职能。目前世界上开征物业税的国家大约有50多个,而在这些国家中,房屋价格总体上都是上涨的,可见物业税并没有调节房屋价格的作用。

至于认为该税会使得房屋持有成本上升从而可以抑制炒房的说法,道理也是不充分的。物业税,一般都是要在房屋价值打折后征收,征收幅度一般在每年1%左右。这个征收幅度,在房屋价格上涨很快的时期,还没有一周时间里房屋价格上涨的幅度高。据公布,去年全国房屋价格上涨了25%左右,所以物业税抑制不了炒房。即使是物业税增加了炒房成本,但是炒家完全可以在出售房屋时,把持有成本加在价格上让买家承担,因此反而可能还会助推房价。

物业税在中国还有两个重大的内在缺陷,一个是重复征税问题,一个是“对税征税”问题。前者已有不少论者分析得比较多了,就是房屋在交过土地出让金以后,不能再作为财产税的课税对象,否则就是重复征税。而“对税征税”就是说,土地出让金实际上就是税收,而征收物业税,其课税对象的价值中是包括土地出让金的,这便就存在着对土地出让金为课税对象来征税的问题,这是比重复征收更不合理的地方。

因此对于在中国通过正常市场渠道购买的商品房,根本就不能征收物业税。要控制炒房,可以开征炒房税。

为什么把焦点只聚在房价上?

大部分人买不起房的严峻现实,实质是收入分配严重不公、大多数人收入太低。因此,解决高房价难题,笔者以为,主要着手点应是在大力改变分配结构上、在大大提高中低收入者的收入上,让他们的收入与房价相匹配。

近年来,我国的财政收入增长超过GDP的增长,而广大居民感觉GDP的增长速度远远超过个人收入的增长幅度。据研究资料,1990年至2005年,劳动者报酬占GDP的比例下降了12%,而房屋价格增长,又快于GDP的增长,所以房价离国人的收入越来越远。因此,着力解决普通劳动者收入过低的问题,才是解决房价难题的根本之道。

目前个人所得税起征点是2000元,已逼近绝大部分地区人们的基本生活水平线。在个人所得税开征的1980年,中国职工月均收入64元,个税起征点是月收入的12.5倍。而2008年,中国人的月均收入为2435 元,起征点只是月收入的0.82倍。这样的税收结构,与中央一再提出的收入分配向普通劳动者倾斜、建设和谐社会的精神有差距。而归根结底,需要彻底改变目前普通劳动者在第一次分配中比例过低的格局,应尽力让普通劳动者的收入占GDP构成中的大头,这才是长期的,带根本性的问题。

(作者单位:东航国际金融)

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