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调控楼市的空前大招会抛出来吗-【资讯】

发布时间:2021-07-16 02:39:29 阅读: 来源:装载机配件厂家

刘晓博

8月的楼市,调控仍然在加码。

目前最大的悬念是:那个调控楼市的“空前大招”,会不会在全国范围内实施?

我这里说的“空前大招”,就是在二手房交易中,个人收入所得税按照20%的税率计算。

这是在现行法律下,楼市可以出台的“最有杀伤力”的调控大招。而房地产税,距离完成立法仍然有漫长的路要走。

或许很多人还没有意识到:目前全国绝大多数城市的二手房交易中,个人所得税是被实施了“优惠政策”的。

根据“中华人民共和国个人所得税法”第三条第5款:

特许权使用费所得,利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得,偶然所得和其他所得,适用比例税率,税率为百分之二十。

二手房交易的时候,卖方的收入就算是“财产转让所得”。这个在“个人所得税法”里有严格的规定,根据第六条第5款:

财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。

举个例子。比如你在10年前买了一套二手房,当时支付的购房款是100万元,此外还有买方必须支付的各种税费5万元,你装修房子花了10万元,买房子的银行利息20万元。现在你准备以300万元的价格出售这套房子(非唯一住房)。那么你的“财产转让所得”是:

300-100-(5+10+20)=165万元

如果按照20%的税率,你需要缴纳个税33万元。但事实上,为了鼓励二手房的买卖,各地都采取了“核定征收”的方式,税率一般为成交价的1%到2%不等。假如是1%,则个税只有3万元。

如果你这套房子官方评估价是260万元,而且买方同意按照260万元过户,那么1%税率下,个税只有2.6万元。

33万元,显然比2.6到3万元的个税提高了很多。无论最终是买方负担还是卖方负担,都将非常沉重。

目前有哪个城市按照20%的税率来执行吗?

当然有,北京、东莞就是这样执行的。而河北张家口的宣化区,8月1日刚刚宣布将这样做。下图,就是宣化区国税局税务局“关于存量住房交易个人所得税政策公告”。

根据公告,只有家庭转让唯一住房(且持有超过5年)的时候,可以豁免20%的个税。更要命的是,卖家想要剔除类似“装修费”等实际发生费用的时候,需要提供有效的凭证。

而之前,即便你有各种有效凭证,税务部门都是按照“没有凭证”、“无法查实”来给你“核定征收”的,也就是优惠征收的。现在完全反过来了,估计很多家庭是无法提供装修费用凭证的,这笔费用就无法扣除。

另外我还想告诉大家,2013年2月末的时候,当时“国务院常务会议”曾出台了“国五条”的实施细则,要求在全国实施20%的二手房交易个人所得税税率。

上述“实施细则”公布几天后,政府换届,当时经济下行压力也日益显现,所以随后各地出台的细则里,“20%的个人所得税”并未被提及。这个“空前大招”被举起来,然后又轻轻放下了。只有北京和东莞等极少数城市,在随后的日子里陆续实施了“二手房交易中按照20%的税率征收个税”。

东莞至今没有限购二手房,就是因为有这个大招在。

那么问题来了:这个空前大招,在2018年会不会出台?如果出台,将会带来什么影响?

我个人认为,目前经济下行压力是超过2013年初的,在这个时候出台这个“空前大招”,肯定可以让二手房瞬间入冬。但问题是,全国二手房交易真的入了冬,地方政府的税收将显著下滑。

而且这个大招足以让二手房价格下跌。二手房(房地产的三级市场)如果全面下跌,则新房(房地产二级市场)、土地交易(房地产一级市场)也会全面转冷。

到那时,地方政府的卖地收入也会显著下滑。在减税、稳增长的情况下,政府的腾挪空间将进一步缩小。

因此,我的判断是:“20%个税”这个空前大招,目前不太可能在全国推广。如果这样做,一定可以把楼市装入冰箱,全国房价下跌也会出现,但后果可能无法预料。

目前理性调控楼市的方式是:稳住价格,让成交保持活跃。未来几年,应该允许房价每年有相当于GDP增速(或者居民收入增速)的上涨空间。否则中国楼市的“补库存”很难完成,未来在大城市买房将越来越困难,控制房租上涨也将越来越困难。

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